צביקה מינץ - תכנון במרחב

מתכנן היוצר תכניות ופרוגרמות להקמה ותפעול של פרויקטים במרחב האורבני וכפרי.
בין יתר עבודותיו, פיתח כלי מתודולוגי -יישומי המיועד להחייאת מרחבים ציבורים המיועדים לשימור ערכי. הכלי מאפשר בניית תמהיל שימושים למתחם המשלב פעילויות תרבותיות וכלכליות שעולות בקנה אחד עם ערכי המקום ואף תורמות להשבחתו ולהאדרתו לציבור הרחב.
צביקה מינץ מייסד ובעל המשרד משמש כמתכנן עירוני ואזורי עצמאי. בעל הכשרה אקדמית בארץ ובחו"ל בתחומי הגיאוגרפיה, תכנון עירוני ואזורי, כלכלה ושמאות מקרקעין ובעל ניסיון מקצועי של יותר מ- 25 שנה בתחומים אילו בסקטור הציבורי והפרטי.

יום חמישי, 27 בנובמבר 2008

"הרכבת שהתה לבוא......."



החייאת מתחם "התחנה" למרכז תרבות, בילוי ופנאי
מצפון ליפו העתיקה, בין חוף הים לשכונת נווה צדק ומנשיה, עמדה תחנת הרכבת הראשונה של יפו שהוקמה בשנת 1892 עם סלילת קו מסילת הברזל בין יפו לירושלים, ע"י קבוצת משקיעים אירופית שקיבלה זיכיון מהסולטאן התורכי. סיפורה של התחנה, מגולל פרק חשוב ומרתק בהיסטוריה היישובית של יפו, תל אביב וירושלים, בסוף המאה ה- 19בתחומי התחבורה, הייצור והמסחר עד להשבתתו ערב מלחמת העצמאות.
מתחם התחנה משתרע היום על שטח של כ- 20 דונם ובו פרוסים 15מבנים בעלי ערך ארכיטקטוני לשימור ו- 4 מבנים לשיפוץ, בשטח מבונה כולל של כ- 5,500 מר'. במתחם ממוקמים גם מבני מש' וילנד הטמפלרית, מסגננות בניה משלהי המאה ה-19, מפעל הלבנים והמרצפות המעוטרות שלהם וזאת בשל האפשרויות שייצרה הרכבת להובלת סחורות לירושלים.
עיריית תל אביב – יפו באמצעות החברה העירונית עזרה ובצרון הציבה חזון:
שימור,פיתוח והחייאת מתחם "התחנה" ברוח תקופת הזוהר של המקום ובהתאמה לימינו ולהפכו לאחת מפינות החמד של תל אביב-יפו, וזאת בשיתוף הון פרטי.
בהשראת סיפור המקום, כמקום של מפגש תרבויות ובשילוב שימור הערכים הארכיטקטוניים של המבנים, יחדש המתחם את פעילותו, כמרכז שוקק וססגוני של מגוון פעילויות תרבות, פנאי בילוי, יצירה, מסחר ואוכל במשך רוב שעות היממה ובכל בעונות השנה ו"ללא הפסקה". זאת כדוגמת מרקמים עירוניים ששוחזרו בברצלונה ובוסטון ונהפכו למקומות מזמינים ותוססים.
מתחם התחנה יהווה חוליה המגשרת מחד בין יפו לתל אביב, ומאידך כמוקד שיקשר בין רצף אתרי תרבות, בילוי ופנאי בדרום מרכז העיר. בעתיד תמוקם בסמוך למתחם התחנה העילית של הרכבת התחתית, ובכך נוכל לחוות את המפגש בין האתמול למחר.
בתפיסת הפיתוח והפעלה משולבים 2 מקורות מימון:
1. הון ציבורי- ע"י העירייה בתכנון, ניהול המתחם, פיתוח והפעלת המרחב הציבורי כולל תשתיות לראש כל מבנה.
2. הון פרטי - ע"י יזמים בשימור, שיפוץ והשמשת המבנים. זאת בהליך מכרז לתקופה מוגבלת של 10 שנים עפ"י תיקי שימור ותמהיל השימושים שהוכן ע"י העירייה.
כדי לשמר את ייחודו של המקום לא רק בתחום הארכיטקטוני, נקבע שתמהיל השימושים של הפעילויות במבני המתחם אמור לעלות בקנה אחד עם חזון המתחם. לפיכך, נבנה תמהיל המותאם לחזון המקום באמצעות מודל מצרפי שפותח ע"י צביקה מינץ. מודל המשלב מרכיביים משלושה תחומים תומכים ומשלימים:
א. התחום התוכני - התאמת הפעילות הכלכלית לאופי וסיפור המקום כמקום מפגש של פעילויות תרבות, מסחר ויצירה ברוח הזמן העכשווי.
ב. התחום הפיזי - הגדרת מגוון שימושים האפשריים למבנים בהתאם לחלל הפיזי, מגוון דרישות השימור והאחזקה ומיקום המבנים במרחב התחנה.
ג. התחום השיווקי – התאמת שימושים אשר יכולים לתת מענה לצרכים כלכליים בלתי מסופקים לנושא בילוי ופנאי במרחב המטרופולין לפלח שוק מגוון של תושבי העיר, האזור ותיירות חוץ.
בהפעלת תחשיב המודל אוגדו שימושי התמהיל לשלושה סלי אשכולות תוך ציון חלקם היחסי המינימאלי בשטחי המבנים:
א. שימושי תרבות כגון: פעילות אומנותית, גלריות, תצוגות חווייתיות הממחישות את סיפור המקום ששטחם לא יקטן מ-15% מסך שטח המבנים.
ב. שימושי מסחר כגון: פרטי יצירה, מוצרי גורמה, פנאי (Fun shopping)ששטחם לא יעלה על 45% מסך שטח המבנים.
ג. שימושי הסעדה ומשקה: שטחם לא יעלה על 40% מסך שטח המבנים.

בכדי לוודא את יישום חזון המקום מחד, ולאפשר למציעים מתן ביטוי למגמות השוק מאידך, בוצע הליך מכרז שבו הוטמעו תנאי השימור והתמהיל. המציעים במכרז התמודדו בשני שלבים שבסופם נקבע המציע הזוכה.
1. שלב האיכותי שבו נמדדו המציעים עפ"י איכות הצעתם מבחינת התכנים המוצעים, התאמתם לחזון המקום ולתמהיל השימושים. משקלו היחסי של השלב 40% מסה"כ הציון הסופי.
2. שלב הכספי שבו מוצעים ע"י המציעים דמי השכירות לעירייה בגין שימוש במבנים. משקלו היחסי של השלב 60% מסה"כ הציון הסופי.
תוצאות המכרז הראו שלמרות התפיסה הרווחת ששימושי תרבות אינם כלכליים, התחרו המציעים בשלב האיכותי על הגדלת השטחים לשימושי תרבות מעבר לערך שנקבע במכרז על חשבון שטחי המסחר. המציע שזכה בשכלול שני השלבים התחייב להעמיד 23% משטח המבנים לשימושי תרבות מהטעם שלדעתו שטחי תרבות למרות שאינם כלכליים, מהווים מוקדי משיכה ומאדירים את האטרקטיביות והייחודיות של המתחם ועדיין התמורה הכלכלית תהיה ראויה לעירייה למציעים.

עיריית תל אביב-יפו, באמצעות חברת עזרה ובצרון השכילו אחרי 115 שנים מיום פתיחת התחנה ו- 60 שנה מיום סגירתה לפעול להחייאתה תוך הקפדה על שימור המבנים ורוח המקום, בשילוב ההון הפרטי כמיזם כלכלי.

הרכבת שהתה לבוא....עד שנשמע קול זעמה של הרכבת כשהיא מטרטרת ובאה" (ש"י עגנון, תמול שלשום).

צביקה מינץ- תכנון במרחב, מתכנן פרוגרמתי לתמהיל השימושים בצוות תכנון והקמת המתחם.
z.mintz@gmail.com

תכנון במרחב - geoplanning

משרד " תכנון במרחב "
משרד היוצר מזה כ-10 שנים תכניות ופרוגרמות להקמה ותפעול של פרויקטים במרחב האורבני וכפרי.
מייסד ובעל המשרד צביקה מינץ, הינו בעל הכשרה אקדמית בארץ ובחו"ל בתחומי הגיאוגרפיה, תכנון עירוני ואזורי, כלכלה ושמאות מקרקעין ובעל ניסיון מקצועי של יותר מ- 25 שנה בתחומים אילו בסקטור הציבורי והפרטי.
במסגרת עבודתו פותח במשרד, כלי מתודולוגי ייחודי המיועד למרחבים שימורים/ערכיים שבהם מבקשים להכיל פעילויות תרבותיות וכלכליות עפ"י תמהיל שעלה בקנה אחד עם ערכי השטח ואף תורם להשבחתו ולהאדרתו לפני קהל המבקרים.